El delegado del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares para Ibiza y Formentera analiza los últimos datos del mercado hipotecario y del alquiler. Su diagnóstico es claro: Ibiza no tiene únicamente un problema de precios, sino un problema de equilibrio entre población, oferta residencial y capacidad adquisitiva. FOTO: Periódico de Ibiza y Formentera.

FUENTE: LA VOZ DE IBIZA, 6 JUNIO 2026

Agustín Gigante
El mercado inmobiliario de Ibiza no tiene únicamente un problema de precios. Tiene un problema de equilibrio entre población, oferta residencial y capacidad adquisitiva. Esa es la conclusión de Zenón Helguera (Ibiza, 15 de noviembre de 1975), nuevo presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef y delegado del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares para Ibiza y Formentera, quien analiza los últimos datos publicados sobre el mercado hipotecario y el alquiler en las Pitiusas.

Helguera, que dirige VIS Inmobiliaria y reemplazó en ese cargo a Ricardo Sánchez en mayo pasado, señala que la demanda sigue creciendo —tanto para comprar como para alquilar— mientras la oferta aumenta mucho más lentamente. «Por eso las dificultades para acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, continúan agravándose pese a que la actividad inmobiliaria se ha estabilizado respecto a los años de mayor expansión», advierte.

En su análisis, el presidente de la asociación de inmobiliarias descarta que Ibiza esté ante una burbuja clásica como la de 2006-2007, pero lanza una pregunta que considera más pertinente: «¿Se está convirtiendo Ibiza en un mercado inmobiliario accesible únicamente para patrimonios altos y compradores internacionales? Esa es probablemente la cuestión de fondo que revelan tanto los datos del IBESTAT como los del Colegio de API Baleares».

–A partir del análisis de los datos del IBESTAT hemos detectado que en este primer trimestre del año se han dado menos hipotecas pero más caras en Ibiza y Formentera. ¿Coincide con esto?
Sí. Los datos apuntan claramente en esa dirección. Mientras el número de compraventas en Ibiza y Formentera se mantiene por debajo de los máximos históricos, el importe medio financiado continúa creciendo. El propio informe del Colegio de API señala que el mercado balear está entrando en una fase de estabilización en el número de operaciones, pero con precios en máximos históricos y un fuerte crecimiento del endeudamiento hipotecario medio. El fenómeno es especialmente visible en Ibiza, donde el volumen de crédito sigue creciendo pese a que el número de operaciones es mucho menor que durante el boom de 2006-2007.

–Con hipotecas medias de más de 440.000 euros en 2025, ¿qué perfil de comprador está sosteniendo el mercado?
No es el comprador medio asalariado. El informe muestra que el precio medio de una vivienda vendida en Baleares alcanzó 470.643 euros en 2025 y que la relación préstamo-valor ronda el 67%. En Ibiza los precios son muy superiores a la media balear: municipios como Santa Eulària o Eivissa superan ampliamente los 5.500 euros por metro cuadrado tasados y los 7.000 euros en oferta. Esto sitúa al comprador tipo en perfiles de renta alta: empresarios, profesionales liberales, directivos, patrimonios familiares consolidados, inversores nacionales y compradores internacionales.

–¿Puede permitirse hoy una vivienda en propiedad alguien que trabaja y vive en la isla?
Cada vez resulta más difícil. El informe indica que la cuota hipotecaria media en Baleares ya absorbe el 56,8% del coste salarial medio. El salario medio bruto se sitúa en 2.396 euros mensuales, mientras que el precio medio de oferta en Ibiza alcanza los 7.024 euros por metro cuadrado. Estos datos muestran una desconexión creciente entre salarios y precios de vivienda.

–¿Ha desaparecido el comprador local que depende de financiación para comprar su primera vivienda?
No ha desaparecido, pero se ha reducido notablemente. Los jóvenes y familias locales siguen presentes en segmentos concretos del mercado, pero cada vez tienen más dificultades para competir con compradores de mayor capacidad económica. La accesibilidad empeora trimestre tras trimestre y el esfuerzo financiero exigido está muy por encima de los niveles considerados saludables.

–¿Qué porcentaje de las operaciones se cierra hoy al contado, sin hipoteca?
No existe una estadística específica para Ibiza. Sin embargo, el informe ofrece un dato muy revelador: en Baleares se formalizaron 10.457 hipotecas sobre vivienda frente a 14.378 compraventas durante los últimos doce meses. Eso implica que aproximadamente el 72,7% de las compraventas generan hipoteca. Por tanto, alrededor del 27% de las operaciones se realizan sin financiación hipotecaria, porcentaje que probablemente sea superior en Ibiza, especialmente en el segmento de lujo.

–¿Quién compra más: residentes, inversores nacionales o extranjeros?
Los residentes siguen siendo mayoría en número de operaciones, pero el comprador extranjero tiene un peso extraordinario. Durante el primer trimestre de 2026, el 28,9% de todas las compraventas realizadas en Baleares fueron efectuadas por extranjeros. En los últimos doce meses el porcentaje alcanza el 29,6%. En municipios de alto valor como los de Ibiza, su peso económico es incluso mayor que su peso numérico.

–¿Qué nacionalidades predominan en las operaciones de mayor importe?
Según el informe, las principales nacionalidades compradoras son alemanes, con el 39,1% del total; británicos, con el 9,4%; italianos, con el 5,4%; y suecos, con el 4,2%. En Ibiza, especialmente en las operaciones de lujo, siguen destacando alemanes, británicos, suizos, holandeses y escandinavos, aunque no se especifican todos los porcentajes.

–Febrero de 2026 registró una hipoteca media de casi 687.000 euros por operación. ¿Qué tipo de inmueble hay detrás de esos números?
Ese nivel de financiación apunta claramente a vivienda de gama alta. El propio informe muestra que los importes medios ofertados alcanzan 1,46 millones de euros en Sant Josep, 1,38 millones en Santa Eulària y 1,40 millones en Calvià. Una hipoteca de 687.000 euros encaja perfectamente con operaciones sobre villas, chalets o viviendas premium valoradas entre 900.000 y 1,5 millones de euros.

–El volumen de hipotecas en importe ya casi iguala al del boom de 2006-2007, pero con un tercio de las operaciones. ¿Cómo se explica eso?
Porque el mercado actual es completamente distinto. Durante el boom se vendían muchas viviendas a precios muy inferiores, y el comprador medio dependía del crédito. Hoy hay menos operaciones, los precios son mucho más elevados, el comprador tiene más recursos propios y existe una fuerte demanda internacional. El informe señala que el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado y por vivienda está en máximos históricos. Por eso el volumen de crédito se acerca a niveles del boom con muchas menos operaciones.

–¿Estamos ante una nueva burbuja?
No parece una burbuja clásica como la de 2006-2007. Los indicadores de riesgo financiero siguen siendo relativamente contenidos: las ejecuciones hipotecarias están en mínimos históricos, los bancos son más prudentes, la relación préstamo-valor es del 67% y hay una elevada proporción de compradores con recursos propios. Lo que sí existe es una enorme desconexión entre los precios de mercado y la capacidad adquisitiva de los residentes. Por eso quizá la pregunta adecuada ya no sea si existe una burbuja financiera, sino si Ibiza se está convirtiendo en un mercado inmobiliario accesible únicamente para patrimonios altos y compradores internacionales. Esa es probablemente la cuestión de fondo que revelan tanto los datos del IBESTAT como los del Colegio de API Baleares.

–¿Se está agravando la situación para quien busca un alquiler residencial en Ibiza respecto a hace uno o dos años?
Sí. Todo apunta a que la situación es hoy más complicada que hace uno o dos años. La presión demográfica continúa aumentando: Baleares ha ganado más de 15.000 habitantes en el último año, de los cuales cerca de dos tercios son extranjeros, mientras que el número de hogares sigue creciendo. Sin embargo, la oferta de alquiler residencial no crece al mismo ritmo. El informe muestra que los precios de alquiler en Baleares siguen cerca de máximos históricos, con un incremento interanual del 6,4%. Además, municipios ibicencos como Sant Josep, Santa Eulària o Eivissa registran las rentas medias más elevadas del archipiélago. La consecuencia es que cada vez más trabajadores destinan una parte muy elevada de sus ingresos a la vivienda o se ven obligados a compartir piso, desplazarse a otros municipios o incluso abandonar la isla.

–Con casi la mitad del parque de viviendas en alquiler en algunos municipios, ¿por qué sigue siendo tan difícil encontrar piso?
Porque el problema no es solo cuántas viviendas existen, sino cuántas están realmente disponibles para alquiler residencial permanente. El informe señala que municipios como Eivissa tienen un 42,9% de viviendas arrendadas y Santa Eulària un 41,4%, porcentajes muy elevados. Sin embargo, confluyen varios factores: el crecimiento continuo de la población, la llegada constante de trabajadores temporales, la elevada movilidad laboral vinculada al turismo, un mercado muy tensionado por compradores e inversores con gran capacidad económica y parte del parque residencial orientado a usos de temporada o vacacionales, aunque esto último es casi inexistente ya. Por eso, aunque el porcentaje de viviendas en alquiler parezca alto, la vivienda disponible para residencia habitual sigue siendo insuficiente para absorber toda la demanda.

–¿Hay más demanda de alquiler residencial que oferta disponible, o el problema es puramente de precio?
Probablemente ambas cosas están relacionadas. Hay un problema de oferta insuficiente que incrementa el precio y complica la accesibilidad económica. Los datos muestran una paradoja: Baleares sigue creando empleo, aumentando salarios y ganando población, pero los precios de venta y alquiler crecen más rápido que la capacidad adquisitiva de buena parte de los residentes. En Ibiza, muchas viviendas que salen al mercado encuentran inquilino en cuestión de horas o días. Eso indica que no se trata únicamente de un problema de precios altos, sino también de escasez efectiva de producto disponible. Dicho de otro modo: aunque los alquileres fueran algo más baratos, seguiría existiendo una fuerte tensión porque la oferta residencial no cubre la demanda existente.

–¿El alquiler turístico ilegal sigue siendo un problema?
No lo creo, aunque resulta muy difícil cuantificarlo con precisión. Los datos oficiales muestran una reducción muy significativa del número de viviendas turísticas anunciadas en varios municipios de Baleares durante los últimos años. La razón es sencilla: en una isla con una oferta residencial limitada, cualquier vivienda que abandona el mercado de larga duración para destinarse a usos turísticos o de temporada reduce aún más la disponibilidad para residentes. No obstante, muchos analistas consideran que el problema actual ya no puede explicarse únicamente por el alquiler turístico ilegal. La presión demográfica, la demanda internacional, el elevado atractivo inversor de la isla y la insuficiente construcción de vivienda asequible tienen hoy un peso tan importante o incluso mayor en la tensión del mercado.

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FUENTE: PERIÓDICO DE IBIZA Y FORMENTERA, 7 JUNIO 2026

«Podemos estar en un momento en el que hay contención de precios en Ibiza o una parada de la subida»
El nuevo presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef tiene claro que esta organización ha de cumplir una función social

Gisela Revelles
Delegado en las Pitiusas del Colegio de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares, y miembro de la Cámara de Comercio, Zenón Helguera (Ibiza, 1975) preside desde mayo la Asociación de Inmobiliarias de la Pimeef. Tiene claro que esta organización ha de cumplir una función social y defiende la necesidad de que los profesionales del sector sean considerados referentes en un mundo, el de la vivienda, cada vez más complicado. «No es registro, catastro, dinero, metros cuadrados», asegura. Y es que todo lo relacionado con el mundo inmobiliario se ha tornado demasiado complejo en los últimos años.

—Es el nuevo presidente de la Asociación de Inmobiliarias de la Pimeef. ¿Cómo afronta el reto?
Mi inmobiliaria está abierta desde 1980. Mi padre y el padre de mi socio eran socios ya. Toda mi vida ha estado vinculada a la inmobiliaria. Me he metido naturalmente (risas). Cuando Ricardo Fernández anunció que ya no quería seguir, dado que yo me había postulado en la legislatura anterior, salió mi nombre como principal baza.

—¿Cambiará la dinámica de la asociación ahora?
Esto es una asociación empresarial y las novedades que yo pueda aportar siempre serán sugerencias, nunca imposiciones. Estamos intentando perfeccionar un poco más el modelo de colaboración entre las asociaciones. Intentamos enfocarnos más en la inversión que hacemos en redes sociales. También en el foco que conlleva trabajar con no profesionales en lo que puede ser la inversión más importante en la vida de una persona, que es la vivienda. La gente compra y vende casas sin tener muchas veces información. En muchas ocasiones, el desconocimiento sobre lo que está comprando provoca muchos malestares y problemas legales.

—¿De qué tipo?
Por ejemplo, gente que no está informado de que parte de la vivienda se ha construido sin licencias. A ver, no podemos cambiar la realidad urbanística de la vivienda por lo que hay que informar de forma totalmente transparente. En Baleares y en Ibiza las leyes urbanísticas han ido variando de una manera a otra a lo largo de décadas. Hoy en día tenemos un maremagnum de información y hay que saber situar cada movimiento cronológicamente para saber hasta qué punto es legal, hasta qué punto es problemático y hasta qué punto no lo es.

—La gente no se plantea estas cosas.
Es mucho más complicado de lo que se piensa. No es registro, catastro, dinero, metros cuadrados. Yo pongo el foco en que es la inversión más importante que hace una familia en su trayectoria. Y nos vamos a atar con un banco o con una situación económica durante 20 o 30 años. Necesitamos saber qué es lo que estamos comprando. Lo que yo quiero es transmitir desde la asociación a los ciudadanos lo importante que es que trabajen con profesionales cualificados.

—¿Cuál es la situación de las inmobiliarias en Ibiza y Formentera?
Hay una disminución notable de la cantidad de ventas que se hacen. Sin embargo, los datos indican que el volumen económico ha aumentado. Esto se debe al incremento tan fuerte de los precios de los últimos años. Por otro lado, hay mucho intrusismo. Muchas inmobiliarias se encuentran con gente no profesional que está quebrando ventas de una manera no adecuada. Esto nos provoca daño, sin duda. Igual que el daño que puede provocar un taxi pirata a un taxi legal. Además, vemos una disminución de la cantidad de ventas. Hay menos gente que pueda comprar un apartamento de 500.000 o 300.000.

—Sorprende que ante una inversión tan fuerte alguien pueda fiarse de una persona que no tiene detrás una empresa que lo respalde.
A mí también. Hace años salió una encuesta que decía que los españoles gastamos más tiempo en buscar la TV que vamos a comprar que en buscar el banco con el que nos vamos a hipotecar. Y al banco con el que nos vamos a hipotecar le damos las gracias por darnos la hipoteca cuando ni hemos comparado con otras opciones. Hay esa mentalidad y hay una serie de desconocimientos por parte del comprador que, en parte, es responsabilidad nuestra.

—¿Por qué?
Porque es responsabilidad de la inmobiliaria el intentar orientar a ese cliente. El agente inmobiliario profesional no va a poder inventarse la realidad legal y urbanística de la casa. Pero sí que ha de ser totalmente transparente e intentar guiar al cliente para encontrar la mejor manera. Por ejemplo, se puede pactar un precio más ajustado. Pero es que nos encontramos situaciones como enviar a un cliente a hacer una tasación a un banco y que el banco le venda una vivienda. Tenemos empresas de banca que tienen sus bolsas inmobiliarias y que dan hasta el 110% de la hipoteca.

—¿Tienen ustedes problemas para encontrar trabajadores por la falta de vivienda?
Sí, claro. Pero lo vemos más con las empresas a las que contratas para reformas. Ves que no tienen personal por este motivo.

—En su último informe, el Colegio de APIs constata que en Ibiza y Formentera las ventas de viviendas siguen experimentado crecimientos muy fuertes. Algo que no pasa ni en Mallorca ni en Menorca.
Menorca está subiendo y creo que lo seguirá haciendo. Es un destino muy bonito donde hay un territorio finito y unas normas urbanísticas complicadas. Pero, al haber una oferta contenida y mucha demanda, seguirá subiendo. Mallorca es mucho más grande y hay una disparidad de precio/metro cuadrada muy elevada. En Ibiza, la oferta es cada vez más complicada de encontrar. Y los precios hacen que la demanda esté más contenida.

—En algunos puntos de España se empieza a detectar un frenazo de compraventas. ¿Cuál es la previsión en las Pitiusas?
Cuando miramos los datos de precios y tendencias, cuanto más amplio es el rango de espacio/tiempo, más nos damos cuenta de la tendencia general pero menos vamos a ver los signos. Si nosotros le hacemos un zoom microscópico a nuestro último trimestre, aunque no es significativo, vemos que los precios empiezan a estar planos. Esto podría ser un signo de que la escalada de precios ha empezado a frenar. Si miramos los portales, vemos que en algunas propiedades hay pequeñas bajadas de precio para ser más apetecibles. Podemos estar en un momento en el que hay contención de precios o una parada de la subida.

—En lo que al alquiler se refiere, la situación es de paralización total.
Directamente, no hay oferta. Hablar de un mercado cuando no hay oferta es hablar de una demanda insaciable e imposible de saciar. Ahora estamos a punto de presenciar el decreto ómnibus del Govern para dar prioridad absoluta a aquellas promociones que vayan destinadas a vivienda a precio limitado. Pero es que en construcciones y urbanismo hablamos de años. No obstante, esperemos que se le empiece a dar un poco de aire a esta situación.

—Lloguer Segur es una vía con una protección prácticamente absoluta del propietario. Es imposible dar más seguridad. Sin embargo, en su primera fase ha fracasado en Ibiza y Formentera.
Cierto. El Govern es el que te va a pagar y se hará cargo de todos los problemas. E, incluso, el propietario puede participar en el proceso de selección del inquilino. Pero hay un gran desconocimiento. A ver, el programa sigue siendo presente, no es pasado. Pero hay cambios. Ahora, por ejemplo, el Govern propone rebajas a propietarios sancionados por alquiler turístico ilegal que accedan a alquilar a través de Lloguer Segur. De esta manera, está consiguiendo que una vivienda que estaba cometiendo una infracción y buscando una rentabilidad máxima e inmediata, pase al alquiler residencial.

—Pero, ¿cuál ha sido el problema de este programa?
Creo que el desconocimiento de los propietarios. Tenemos poca confianza en las administraciones en general. Y nos rechina que nos metan a un okupa que no pague el alquiler o que nos metan a una persona problemática. El propietario ha de entender que Lloguer Segur está destinado a personas que ganan hasta 60.000 euros anuales. No son personas en exclusión ni con problemas graves. Pero hay este miedo hacia el inquilino aunque el propietario sepa que le van a pagar el alquiler. Por eso yo destaco que el propietario participará en el proceso de selección. Es una medida fantástica y podemos seguir acogiéndonos a ella. Tenemos que transmitir a los propietarios hasta qué punto esta medida les favorece en todos los aspectos. No van a convertir su vivienda en una VPO.

—Para todos los gobiernos la vivienda protegida ha sido lo último. Pero ahora corren para dar vivienda a unos inquilinos que no tienen dónde vivir porque hay un miedo por parte de los propietarios que antes no existían.
En España, la situación de la vivienda es gravísima. Todos los gobiernos han ido aplazando la solución. El problema antes era controlable pero ahora es una bola enorme. Los países europeos sanos en esta materia tienen hasta una bolsa de reserva. Desde 2007 hemos dejado de hacer VPO. El 90% de los residentes en VPO son personas normales, que trabajan y que están perfectamente integradas. Pero la gente asocia VPO a un perfil problemático. Lloguer Segur es una muy buena opción pero se ha activado en un momento en el que la gente está aterrorizada porque la okupación es una violación de todos tus derechos que puede durar años.

—Se han retirado más de 3.000 anuncios de AirBnb y Booking pero parece que esas viviendas no se han trasladado al mercado residencial.
Algunas lo habrán hecho poco a poco. Otra parte estará haciendo alquiler de temporada buscando una rentabilidad. No olvidemos que el que tenía la vivienda en AirBnb o Booking es un pequeño inversor que busca sacar el máximo partido a su vivienda.

—¿Qué le parece el tope a los alquileres?
Se hizo en otras ciudades como París y en todos los casos lo que ha pasado es que han salido más viviendas del mercado. Regular esto puede provocar un efecto además de economía sumergida e ingresos no declarados. A mí me parece contraproducente por eso, por el efecto contrario. En Barcelona, lo primero que sucedió es que salieron propiedades del mercado. De todos modos, si la Constitución dice que todos tenemos derecho a una vivienda digna, ¿por qué los gobiernos no hacen nada?

—Son decisiones políticas las que nos han llevado a esta situación.
Por supuesto. Pero tenga en cuenta una cosa: la política bien llevada puede no gustar a todo el mundo. Nuestro sistema está vendido a cuatro años vista. El político ha de hacer para que en cuatro años le vuelvan a votar. No lo que es bueno para el país a largo plazo. Me meto en terreno más farragoso. Se hizo una ampliación del Turia para proteger a las viviendas de Valencia de las inundaciones. Esto ha salvado a Valencia de la DANA, pero nadie quiere decirlo. Y durante 40 años gobiernos de todos los colores políticos han permitido construir en zonas que se sabe que son inundables. Valencia tiene cuatro o cinco embudos que captan agua de las montañas y las tiran a un mismo valle. No es si va a pasar sino cuándo va a pasar. Por desgracia, tengo que agradecerle algo a Franco, que hiciera esa obra y algunas otras cosas. Pero esa obra ha salvado vidas.

—Usted echa en falta políticos capaces de tomar decisiones valientes sean o no rentables electoralmente.
Es que creo que deberíamos tener un sistema que priorice necesidades. También que hubiera pactos de los partidos. Yo quiero que haya elecciones cada cuatro años y los políticos siempre van a estar sujetos a esos plazos. Pero tiene que haber pactos a largo plazo para resolver problemas estructurales. Problemas como el de la vivienda, que está sucediendo en toda España. El país necesita que ciertos aspectos de su evolución normal y relacionados con lo estructural estén regulados. Por ejemplo, que se construyan viviendas en función del incremento de la masa de la población. Ya se decidirá el tipo. Pero hay ciertos aspectos que no podemos dejar de lado. Dicen que los embalses se secan pero es que es normal. Tenemos cuatro embalses y la población se ha multiplicado por cuatro. ¡Normal que se sequen! Hay el mismo problema con la inmigración. España la necesita porque no hacemos hijos. Pero ha de ser una inmigración controlada, productiva y no de cualquier tipo. Necesitamos avanzar pero hemos de hacerlo con un rumbo.

—Para acabar, ¿usted que cree de aquí a 10 años podrán vivir en Ibiza un profesor, un policía o una enfermera?
Pues habrá que encontrar solución para ello. Si no, ¿nos vamos a convertir en un club de vacaciones? Necesitamos servicios. Pero también es cierto que, a nivel salarial, España está a la cola de Europa. Somos jugadores de segunda en la liga europea. Y en Ibiza somos ciudadanos de segunda por tener menos servicios. O encontramos una solución duradera que lleve a un equilibrio entre los residentes y la única industria que tenemos o saldrá mal. Necesitamos un crecimiento ordenado y equilibrado.